Derecho registral · Estudio de títulos
El estudio de títulos revisa la historia registral de la finca para detectar problemas antes de comprar o prestar con garantía hipotecaria. Las reglas están en el Código Civil (arts. 1131, 1215 a 1274 y 1753 a 1792). Esta guía resume qué revisar, qué forma exige la ley y qué protege al comprador.
Lo esencial. Revise el Registro Público, de consulta libre (art. 1755): titular, hipotecas, embargos y servidumbres. Lo no inscrito no perjudica a terceros (art. 1761) y la inscripción protege al comprador (arts. 1762 y 1763). La venta exige instrumento público (art. 1131) y la promesa inscrita impide que el vendedor enajene o grave (art. 1221).
| Tema | Qué dice | Art. |
|---|---|---|
| Estado registral | Titular, cadena, gravámenes, anotaciones | 1753, 1755, 1767 |
| Protección del comprador | Lo no inscrito no perjudica; tercero protegido | 1761 a 1763 |
| Cargas ocultas | Rescisión o indemnización | 1252 |
| Forma de la venta | Escrito e instrumento público | 1220 y 1131 |
| Promesa de venta | Por escrito; inscrita limita el dominio | 1221 |
| Saneamiento | Evicción (4 años) y defectos ocultos (1 año) | 1245, 1253, 1254, 1260 |
| Gastos | Por mitades salvo pacto | 1225 |
¿Va a comprar o vender un inmueble? Envíenos el número de finca y revisamos su estado registral y el contrato antes de que pague.
Consultar por WhatsAppLa revisión del estado registral y legal de un inmueble antes de comprar: titular inscrito, cadena de transmisiones, hipotecas, embargos, servidumbres y anotaciones, además de los poderes de quien vende.
Porque el Registro sirve de medio de constitución y transmisión del dominio de los inmuebles y da publicidad a sus gravámenes (art. 1753), es de consulta libre (art. 1755) y lo que no está inscrito no perjudica a terceros (art. 1761).
Los actos otorgados por quien aparece en el Registro con derecho, una vez inscritos, no se invalidan frente a terceros aunque después se anule el derecho del otorgante (art. 1762), y las acciones de rescisión o resolución no perjudican al tercero que inscribió (art. 1763).
Si la finca está gravada con una carga o servidumbre no aparente que, de conocerla, el comprador no habría adquirido, puede pedir la rescisión del contrato o la indemnización (art. 1252).
La venta de inmuebles no se perfecciona mientras no conste por escrito con las formalidades legales (art. 1220) y debe otorgarse por instrumento público (art. 1131, num. 1). Los gastos de escritura y registro son por mitades salvo pacto (art. 1225).
De la entrega y del saneamiento por evicción y por defectos ocultos (arts. 1231, 1245 y 1254); la acción por evicción prescribe en cuatro años (art. 1253) y la de defectos ocultos en un año desde la entrega (art. 1260).
Con una promesa de compraventa por escrito; si se otorga por escritura pública e inscrita, el promitente no puede enajenar ni gravar el inmueble sin consentimiento del comprador (art. 1221).
Se cotiza por escrito después de conocer el caso.
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Información general basada en el Código Civil (texto local) a octubre de 2026. No cubre impuestos de transferencia, tasas ni plataformas del Registro Público ni normas de uso de suelo. No sustituye la revisión de su caso.