Propiedad y registro · Hipotecas
Terminar de pagar una hipoteca no basta: para que el gravamen desaparezca frente a terceros debe cancelarse en el Registro. Esta guía resume lo que dice el Código Civil (arts. 1593, 1597 y 1781 a 1784) sobre cómo se hace y quién debe consentir.
Lo esencial. El pago no surte efecto contra terceros hasta que se haga constar en el Registro (art. 1593). Una hipoteca voluntaria solo se cancela por escritura o documento auténtico en que el acreedor consienta, o por auto o sentencia ejecutoriada (arts. 1597 y 1784). Si el acreedor no colabora, puede decretarse judicialmente (art. 1597).
A este trámite también se le conoce como levantamiento de hipoteca: es la misma cancelación del gravamen ante el Registro Público.
| Paso | Qué ocurre | Art. |
|---|---|---|
| 1. Constancia de pago | Obtener del acreedor la constancia de que la obligación está saldada | 1593 |
| 2. Consentimiento del acreedor | Escritura pública o documento auténtico en que el acreedor o su representante consiente la cancelación | 1784 |
| 3. Inscripción | Presentar el documento al Registro Público para que conste la cancelación y el gravamen salga del folio | 1593 y 1781 |
| 4. Si el acreedor no firma | Pedir la cancelación judicial | 1597 |
¿Terminó de pagar su hipoteca y sigue inscrita? Envíenos su folio real y la escritura de hipoteca y le indicamos qué documento falta.
Consultar por WhatsAppNo frente a terceros. El pago, como cualquier hecho o convenio que modifique o destruya la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, no surte efecto contra tercero mientras no se haga constar en el Registro mediante una inscripción nueva, una cancelación total o parcial o una nota marginal (art. 1593 del Código Civil). Las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero sino por su cancelación o por la inscripción de la transmisión a otra persona (art. 1781).
No se cancela una inscripción sino en virtud de auto o sentencia ejecutoriada, o de escritura o documento auténtico en el que expresen su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hizo la inscripción (el acreedor) o sus causahabientes o representantes legítimos (art. 1784). Las hipotecas voluntarias solo pueden cancelarse en esa forma (art. 1597).
Si no se prestan a la cancelación los que deben hacerla, puede decretarse judicialmente (art. 1597).
El acreedor o su representante legítimo, que expresa el consentimiento para cancelar (art. 1784). En el caso de un banco, firma quien lo representa.
Sigue apareciendo como gravamen en el folio, y frente a terceros no se extingue sino por su cancelación (art. 1781). Por eso conviene cancelarla antes de vender; un comprador revisará el folio en su estudio de títulos.
El art. 1781 prevé que las hipotecas vencidas por el lapso que el Código establece para la prescripción de las acciones, sin que del Registro resulte interrupción de la prescripción, no surten efecto contra terceros desde que la prescripción es alegable, y el registrador hace caso omiso de ellas al inscribir nuevos títulos. Es un supuesto particular; consulte su caso antes de confiar en él.
Sí, cuando se reduce el inmueble objeto de la inscripción o el derecho real se reduce a favor del dueño de la finca gravada (art. 1783). Si la hipoteca grava varias fincas y se paga la parte del crédito con que está gravada una de ellas, se puede exigir la cancelación de esa (art. 1577).
No afirmamos plazos ni tasas: dependen del banco, la notaría y el Registro Público. Los honorarios y gastos se cotizan por escrito.
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Información general basada en el Código Civil, a octubre de 2026. Los requisitos documentales, las tasas y los tiempos del Registro Público, y las exigencias de cada banco, se rigen por sus propias normas y prácticas, que no se desarrollan aquí. No sustituye la revisión de su escritura y de su folio.