Derecho inmobiliario · Desalojo
Desalojar a un inquilino en Panamá exige un procedimiento ante el tribunal, regulado por la Ley 93 de 1973 y el Código Procesal Civil (Ley 402 de 2023). Esta página resume cuándo procede, qué plazos fija la ley y qué guías detalladas puede consultar.
Lo esencial. El desahucio es el aviso formulado ante el tribunal (CPC art. 653) y el lanzamiento es la entrega forzosa del inmueble (art. 657). Por mora procede con dos o más períodos sin pagar; el arrendatario tiene 5 días para probar pago y, si no, 10 días para desocupar (art. 658). En viviendas no se puede pedir retención de bienes (Ley 93, art. 51).
| Supuesto | Regla | Base |
|---|---|---|
| Falta de pago | Mora de dos o más períodos consecutivos (inmueble urbano) | CPC 657 y 658; Ley 93, art. 49 |
| Vencimiento del desahucio | Aviso ante el tribunal con un mes (urbano) o tres meses (rústico) salvo pacto o ley | CPC 653 |
| Vivienda: necesidad del propietario o demolición | Plazo de 1 a 6 meses según el canon pagado | Ley 93, arts. 46 y 47 |
| Ocupante sin contrato | Lanzamiento por intruso | CPC 659 |
¿Es propietario y necesita recuperar su inmueble, o es inquilino y recibió un aviso? Cuéntenos su caso y revisamos la norma y los plazos.
Consultar por WhatsAppHay que acudir al tribunal: el desahucio es el aviso formulado ante el tribunal para que el arrendatario desocupe (art. 653 del Código Procesal Civil) y el lanzamiento es la entrega forzosa del inmueble cuando venció el desahucio, hay mora de dos o más períodos consecutivos en un inmueble urbano o la ley lo prevé (art. 657).
Con la que estipula el contrato; si no hay, con un período igual al del pago del canon. Salvo disposición legal en contrario, es de un mes para inmuebles urbanos y de tres meses para rústicos (art. 653).
Depende del inmueble y del régimen. Los desahucios de vivienda dentro del ámbito de la Ley 93 de 1973 van ante las Comisiones de Vivienda (arts. 43 a 45); los locales comerciales, industriales, profesionales o docentes van a la jurisdicción ordinaria (art. 42), donde el juez municipal conoce del desahucio sin consideración de cuantía y la solicitud se dirige al juez del distrito donde está el bien (CPC, arts. 52 y 654); y los arrendamientos excluidos de la Ley 93 —canon por día, como hoteles y pensiones, y viviendas de veraneo hasta seis meses (art. 3)— se rigen por las reglas generales del CPC.
No encontramos en la Ley 93 ni en los arts. 653 a 659 del CPC una intimación notarial obligatoria previa. El aviso se formula ante el tribunal (art. 653).
Con mora de dos o más períodos consecutivos en un inmueble urbano (CPC art. 657, numeral 2); la Ley 93 exige dejar de pagar el canon por dos o más meses (art. 49). El juez da al arrendatario 5 días para probar que está al día, y si no lo hace, 10 días para desocupar (15 en predio rústico) (CPC art. 658).
Según el art. 46 de la Ley 93, cuando el propietario necesita el inmueble para su uso personal o de un familiar hasta el tercer grado de consanguinidad, o para demolerlo y construir un nuevo edificio. El inquilino tiene un mes por cada doce meses de canon pagado, con mínimo de un mes y máximo de seis (art. 47).
En viviendas no se puede pedir la retención de bienes del arrendatario ni de quienes conviven con él (Ley 93, art. 51). En otros inmuebles, el CPC permite al arrendador pedir la retención de bienes del demandado (art. 656).
Esta guía no analiza la ejecución por vía de hecho. El desalojo debe hacerse mediante el procedimiento del tribunal; consulte antes de actuar.
No afirmamos una duración total. Los plazos legales concretos son 5 días para probar pago y 10 días para desocupar en el lanzamiento por mora (CPC art. 658).
Se cotiza por escrito según el caso.
Relacionado: cuándo procede un desalojo · lanzamiento por mora · derechos y deberes del inquilino · lanzamiento por intruso.
Información general basada en la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 y en los arts. 653 a 659 del Código Procesal Civil (Ley 402 de 2023), a octubre de 2026. No sustituye la revisión de su contrato y de su caso.