Derecho inmobiliario · Arrendamiento comercial
El arrendamiento de un local comercial en Panamá se rige por la Ley 93 de 1973 (arrendamientos) y el Código Civil (arts. 1294 a 1334). Esta guía resume el plazo, el canon, el subarrendamiento y las reparaciones, con el artículo que respalda cada regla.
Lo esencial. La Ley 93 se aplica también a locales comerciales, profesionales, industriales y docentes. Prevé un término mínimo de tres años con prórroga si el arrendatario está al día (art. 9), prohíbe el pago por adelantado y cobros adicionales al canon (art. 14) y declara nulas las cláusulas que renuncien a derechos del arrendatario (art. 15). En locales comerciales no es válida la cláusula que prohíba el subarrendamiento (art. 19).
| Tema | Qué dice | Base |
|---|---|---|
| Plazo | Mínimo tres años y prórroga por igual término si está al día | Ley 93, art. 9 |
| Canon | Mes vencido; sin pago adelantado ni sumas adicionales | Ley 93, arts. 11, 12 y 14 |
| Subarriendo | Requiere consentimiento; en locales comerciales no se puede prohibir por cláusula | Ley 93, art. 19 |
| Reparaciones | Las necesarias, a cargo del arrendador; mejoras solo con su consentimiento | Ley 93, arts. 28 y 33 |
| Venta del local | El comprador respeta el contrato vigente | Ley 93, art. 17 |
| Efectos frente a terceros | El arrendamiento debe estar inscrito en el Registro Público | CC, art. 1301 |
| Lanzamiento | Vencimiento del término o falta de pago | CC, art. 1320 |
¿Va a alquilar o a arrendar un local comercial? Revisamos el contrato o lo redactamos según la ley panameña.
Consultar por WhatsAppLa Ley 93 de 4 de octubre de 1973, de orden público, que se aplica a arrendamientos de vivienda, comerciales, profesionales, industriales y docentes y complementa las normas generales del Código Civil sobre arrendamiento (arts. 1294 a 1334).
Según el art. 9 de la Ley 93, ningún contrato de arrendamiento ni su prórroga puede celebrarse por un término menor de tres años, y el arrendatario tiene derecho a que se prorrogue por igual término si estaba al día en sus pagos al vencer. Confirmamos su aplicación al tipo de local antes de pactar un plazo distinto.
No. El art. 14 prohíbe estipular la obligación de pagar el canon por adelantado y cualquier suma adicional al canon. El canon se paga por mes vencido (art. 11) y no puede exigirse retribución fuera del canon (art. 12).
Todo subarrendamiento requiere el consentimiento previo y expreso del arrendador (art. 19), pero en locales comerciales, profesionales, industriales y docentes no es válida la cláusula que lo prohíba.
El arrendador debe hacer las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones adecuadas (art. 28 de la Ley 93 y art. 1306 del Código Civil). El arrendatario no puede hacer mejoras sin consentimiento previo y expreso del arrendador (art. 33).
Pagar puntualmente el canon, usar el inmueble solo para el fin del contrato, cuidarlo, comunicar perturbaciones o daños, tolerar reparaciones urgentes y permitir inspecciones previa notificación, y devolverlo en las mismas condiciones salvo el deterioro ordinario (art. 32).
El comprador queda obligado a respetar los contratos de arrendamiento existentes celebrados por el vendedor (art. 17 de la Ley 93). Frente a terceros, los arrendamientos de bienes raíces deben estar inscritos en el Registro Público para surtir efectos (art. 1301 del Código Civil).
El aumento del canon en contravención de la Ley 93 no obliga al arrendatario (art. 37). El Ministerio de Vivienda puede autorizar aumentos en los supuestos del art. 38.
Identificación del local y su destino, canon y fecha de pago, plazo y prórroga, quién asume reparaciones y mejoras, subarrendamiento, garantías, devolución del local y causas de terminación. Las cláusulas que impliquen renunciar a derechos que la ley reconoce al arrendatario son nulas (art. 15).
Por haber expirado el término del arrendamiento o del desahucio, o por falta de pago del canon (art. 1320 del Código Civil). La Ley 93 regula los desahucios y lanzamientos en el Capítulo VIII (arts. 40 a 51), incluidos los supuestos de mora; la autoridad competente es un punto que se está confirmando.
Un arrendamiento verbal puede existir (el Código Civil prevé reglas para el precio si falta prueba, art. 1299), pero un arrendamiento de inmuebles por seis o más años que deba perjudicar a terceros debe constar por instrumento público (art. 1131, num. 2), y su inscripción es lo que lo hace valer frente a terceros (art. 1301). Por seguridad conviene siempre contrato escrito.
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Información general basada en la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 (cuyo art. 13 sobre el depósito de garantía es hoy el texto de la Ley 259 de 2021: una suma igual al canon, consignada a través del Banco Nacional o la Caja de Ahorros y devuelta al terminar el contrato, salvo reclamos ante la Dirección General de Arrendamientos) y en el Código Civil, a octubre de 2026. La Ley 93 se aplica a arrendamientos de vivienda, comerciales, profesionales, industriales y docentes. La competencia sobre desahucios es un punto que se está confirmando. No sustituye la revisión de su contrato.